如果说30年前改革开放是把“老虎”从“笼子”里敲出来，那么30年后政策调控，是把“老虎”新的关在“笼子”里。中国商品房的概念兴起始自改革开放初期，总设计师邓小平当时考虑到几个要素：①新中国正式成立时中国有5.3亿人口，到1978年减少到9亿。1949年人均居住面积是4.5平方米，1978上升到3.6平方米，居民居住于环境尚待提高；②改革开放初期，居民储蓄日益著称，但是消费内需夹住缺少驱动，因房引起的连锁型居家消费正是可以被转录的对象，因此要求将商品房从笼子里敲出来，一敲就是30年。

30年后，把商品房新的关在笼子里30年过去了，商品房被检验是一项最出色的、准确的决策，而国人房本位的思维逻辑又与房产过度商品化和市场化产生系列对立，所以对于房的调控根本没中断过。与房有业务空集的政府部门不出20个，可想而知国家对房的管控是十分严苛的。1978年，商品房的明确提出，被嘲讽为把“老虎”从“笼子”里敲出来。

30年过去了，将“老虎”新的关在“笼子”里，于是以渐渐沦为共识。房企的寒冬，大哥的鼻子最灵，万科御冬术总结为以“活下去”作为目标，恒大许家印老板嘴上不说道，但是关于房产冬天，早已施展三大战略法宝，恒大地产改名为中国恒大集团、发售恒房通，叛库存、人员调整从地产版块徵到身体健康版块。旭辉集团心想既然开源不更容易，那就节流吧，作法上更佳分析，高管公干不准轻车简从，同性别员工境内员工倡导同寄居、增加临时性差旅产生的高额票价，在不影响工作的情况下尽可能出售当日最低价车票，千里冰封，非一日之寒，但是房产行业值得注意，从暖夏到寒冬将近一年。

“金九银十”原意为九月份和十月份转入秋收时令，消费性欲剪切。在房企的白银二十年中，这个词早已被理解出有另一层意思：9月和10月是房产销售旺季，并作为信条印刻在每个置业经理的工作手册中。但是他们谁都没想到，2017年早已是最后一个“金九银十”。

从调控政策内容上来看，从出租汽车、限贷、禁售到限售，再行到租售同权、购租举，不容置疑的是，房地产调控早已从最初的对量的管控，改向传输牟利空间，压制投机不道德，促成住房向居住于属性重返，在此之前，房企分成龙头房企、大型房企、中型房企、小型房企，在楼市寒冬下，商品房的土壤很久不像原本那般贫瘠，不具备想象力。那么房企的决心在哪里？仔细观察从2017年初到2018年底这个区间，品牌房企的转型于是以经历两个关键时期：1、房企业委逐步南北多元化，增强品牌的综合服务形象（去地产化）；2、通过文旅、特色小镇、产城融合、科技、医养等多方面调整战略布局。

传统房企转型总结图（来自中国指数研究院）传统房企转型总结图（来自中国指数研究院）地产巨头莫不参予到多元化的改建上，从原先单一的商品房伸延到产业地产的建设中，如果要探究过去产业地产蓬勃发展在今年蓬勃发展的原因，首先要看见产业与地产发展的历史痛点：商业地产1.0模式是非常简单的出租模式，地产开发商拿地盖成写字楼宇，按照空间面积对外租赁，盈利模式就是租金和物业管理费、楼宇广告费等收益。传统的房产公司擅长于低周转的资金运维踢法，享有成熟期的研发管理流程，对于不具备产业规划能力、却不具备强劲销售能力传统房产公司来说，这种商业模式简单明了，也最热门。

商业地产2.0模式，主角是有产业规划能力但是没产业资源盘活能力的产业新城运营商、类似于华夏幸福、天安数码城等。他们有很好的产业新城项目规划、设计、建设、 运营服务能力，但是没产业资源引入和产业上下游协同产生额外价值的能力。

现有角色都做到很差产业地产，决心只有强强联合商业地产3.0模式是以TCL为代表的制造业厂商，基于终端产品的上下游伸延布局，在产业园构成核心区优势。1.0模式优点是非常简单必要、可拷贝性强劲。但是缺少产业协同，产业协同的价值大自然也就无法萃取。2.0模式优点是规划性更加强劲，引导性更加强劲，产业协同价值需要充分发挥，但是短板是运营商往往缺少上下游产业资源，必须去找第三方合作伙伴展开有效地补足。

3.0模式优点是产业资源准备就绪，产业效益需要很短时间内就需要反映，需要基于产业地产的“产业居多，地产辅”的本质展开规划，减少试验成本，政府效益可预测；缺点是没运营商服务，民生基础建设必须政府自辟，龙头企业话语权过大，产业园很更容易被引领为工业园，缺少生活气息，过度提倡眼前效益忽略未来布局。那么对理想中的产业地产应当有怎样的拒绝呢？大约用5点总结1、产业地产是按照产业发展思维设计发展战略2、产业地产是环绕单位区域内产业布局制订发展规划3、产业地产以服务产业发展而谋划发展4、产业地产必须设施区域产业发展配备资源5、产业地产的价值构建要融合产业价值在上述的5点拒绝中，作为一个产业观察者，我指出第5点最好构建。所有产业的价值萃取必需是基于解决问题现有的痛点，那么我们剖析什么对企业最重要？大约可以涵盖为两个方面，开源和节流。

开源层面：为企业人才引入申请人补贴、帮助企业申请人研究课题、申请人研究经费、业务层面上下游利益初始化、资源互通、协助企业舒缓业务压力、融资协助、资金流动通畅、借贷业务反对；节流层面：土改、用地补贴、生产自动化升级补贴等。产业地产必需最少打中2个痛点，企业才有因应运营商的性欲。笔者显然，产业地产核心是产业，地产是附属，最近碧桂园产城发展事业部总经理向俊波对产城融合的解读共享应当有一点参照：他指出从房企的角度而言，布局产城融合必须不具备以下四方面能力。

其一、必须有充足的产业资源，才能给一个产城融合项目带给觉得的产业基础；其二、必须有一个产城平台、产品，才能把产业资源引入进来；其三、必须有确实有业务团队，大多数地产商享有的是研发团队，但是在一个产城的项目里面研发团队可以外包过来，最匮乏的是不具备在产业资源引入等方面的产业研究团队；其四、最重要的必须有产业项目所在地方政府的力反对，这是产城项目跟其他地产项目几乎不一样的地方。向俊波车站在的产业看作产业地产建设的核心，更加接地气，更加从操作者层面谈论产业地产落地。笔者指出，产业地产看上去是倍受地方政府都热门的香饽饽，但是优质的产业龙头，优质的产业资产总有一天是匮乏的，区域政府应当顺势而为，就本地优势产业做到产业地产布局是可以探寻的，无中生有做产业地产，只是号召了政策声援，最后只不会适得其反。

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